Todo lo que tienes que saber sobre el Libro del Edificio
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Libro del Edificio: qué es y por qué importa
Si acabas de tomar posesión de tu nueva vivienda, debes saber que han de hacerte entrega del Libro del Edificio. Tal vez no sabes en que consiste este documento, el contenido del mismo o la importancia que tiene, por lo que te recomendamos que no te pierdas ni una coma del siguiente post.
¿Qué es el Libro del Edificio?
El Libro del Edificio es el conjunto de los documentos gráficos y escritos que constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas de una edificación y permite así poner a disposición de su propietario o de la comunidad de propietarios, toda la información, datos relevantes e instrucciones necesarias para, entre otras cosas más, se pueda hacer el uso adecuado de los espacios del edificio, los elementos constructivos e instalaciones; para poder ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación que se necesiten; acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios; y poder contratar con la debida garantía los servicios y suministros necesarios posteriores.
La obligatoriedad de entregar el documento
Tal y como se recoge en el Artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Esta obligación se describe de manera análoga en el Artículo 11 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de Vivienda de Galicia, por lo que queda claramente definida su obligatoriedad.
El libro del edificio es obligatorio desde la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), allá por mayo del año 2.000 (casi nada...), por lo que toda proyecto y licencia de obra solicitados a partir de esa fecha deberán prever la realización del Libro.
El Libro del Edificio para un autopromotor
Si se trata de un caso de autopromoción individual para uso propio se sigue el mismo criterio, por lo que el arquitecto director de la obra está obligado a entregar el libro del edificio al autopromotor. ¿Tiene sentido? Todo el sentido ya que si el autopromotor puede ser requerido por la Administración para hacer entrega del documento o por si vende la vivienda.
En caso de la venta de la edificación, el propietario autopromotor deberá hacer entrega del Libro al comprador y nuevo usuario, para garantizar que el adquiriente conoce los datos del proceso constructivo de su nueva propiedad. Un punto muy a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda.
Tanto si se trata de una vivienda como de mil casas, hay que elaborar el Libro y entregárselo al promotor.
¿Es obligatorio el libro del edificio en viviendas unifamiliares de autopromoción?
Sí, si necesitas aportarlo para la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. Lo mejor es que lo consultes en la notaría.
¿Quién debe elaborar y hacer entrega del Libro?
Según lo expuesto en el Artículo 11 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de Vivienda de Galicia, y en la ya mencionada LOE, será obligación del Director de Obra redactar el Libro del Edificio uniendo la documentación de la ejecución del inmueble con la documentación recibida de todos los intervinientes en la obra.
En base a lo expuesto en el punto 1 del mencionado artículo, cada interviniente aportará la documentación que le corresponda. Siendo práctica extendida que para la redacción del documento se cuente con el Director de Ejecución Material ya que es quién dispone de información relativa al seguimiento de la ejecución de la obra, de los controles de calidad y de los intervinientes.
El director de obra se niega a entregar el Libro del Edificio
Pues estaría incumpliendo la Ley, lo que se consideraría como una infracción GRAVE (art. 105 de la Ley 8/2012 de vivienda de Galicia), pudiendo tener que hacer frente a sanciones que van desde los 3.001 hasta 30.000 euros.
¿Quién firma el Libro del Edificio?
Aunque el Libro debe ser elaborado por el Director de Obra, no suele ser costumbre que lo firme.
Los propietarios deben consignar en el Libro del Edificio todas tareas de conservación y mantenimiento, así como las intervenciones de reparación, reformas y rehabilitaciones llevadas a cabo durante la vida del inmueble.
¿Tiene algún sobre coste solicitar el Libro del Edificio?
La solicitud y posterior recepción del Libro no debería suponer coste adicional, teniendo en cuenta que es un documento exigido por Ley y que el Director de Obra debe conocer perfectamente, ya que se puede localizar esta obligación en la LOE, una Ley de obligado cumplimiento y conocimiento para los profesionales del sector de la construcción.
Que no te cuenten milongas: La obligación de redactar y entregar el Libro del Edificio al promotor para que de traslado a los adquirientes está regulada por Ley desde hace veinte años y no debería suponer un sobre coste.
¿Cuándo se entrega y a quién?
El Libro se entregará al promotor una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
Cada propietario tiene derecho a solicitar del presidente (o administrador que custodie la documentación de la comunidad) que le sea facilitado el Libro del Edificio para proceder a su examen.
Si el Libro del Edificio no es entregado a los vecinos, ni tampoco el Presidente de la Comunidad dispone de él, se puede solicitar una copia al colegio de Arquitectos o al Ayuntamiento del municipio donde se encuentre el edificio.
¿Qué información contiene el documento?
Básicamente, contendrá la información y documentación que se recoge en el Artículo 10 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de Vivienda de Galicia y que se detalla a continuación:
- Los documentos que permitan identificar el edificio, entre ellos el plano de su localización y una fotografía de su fachada principal.
- Los documentos del proceso de la edificación, por lo menos la licencia urbanística, la certificación final de la obra, el acta de recepción o la acreditación de su recepción tácita y la licencia de primera ocupación.
- Los datos identificativos de los agentes que intervinieron en el proceso de edificación.
- La información sobre la situación jurídica del inmueble, en la cual figurará una copia de la escritura o del título de propiedad, una nota simple informativa del registro de la propiedad sobre la titularidad del edificio, así como, en su caso, la calificación definitiva como vivienda protegida, en la que se indicará su régimen de protección; si existiesen, la descripción de las cargas y gravámenes que tenga la parcela; y además, en caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, la copia del título constitutivo de este régimen.
- Las garantías constituidas en el edificio, en cumplimiento de la legislación vigente, para responder de daños materiales ocasionados por los vicios y defectos de la construcción, con la indicación del tipo de seguro suscrito y de los datos identificativos de la compañía aseguradora.
- Otras garantías que, en su caso, existan sobre las instalaciones o servicios comunes del inmueble.
- Los planos definitivos de las plantas, alzados y secciones del edificio, con la indicación de la distribución de los espacios comunes y privativos y de todos los servicios e instalaciones con que cuente el inmueble, especialmente el esquema de las redes de instalaciones y equipamiento propio. Si el edificio formase parte de un complejo inmobiliario, se presentará también un plano completo de este, con referencia a las instalaciones y servicios de titularidad común.
- La descripción de los materiales utilizados en la construcción, tanto de los externamente visibles como de aquellos a los que las personas adquirentes de viviendas no tienen acceso directo, con referencia en ambos casos a las calidades empleadas, y el plan de control de calidad efectuado, con copia de los resultados obtenidos.
- El plan de mantenimiento y conservación del edificio, que contendrá, además, las instrucciones de uso y mantenimiento de las diferentes partes del edificio y de sus instalaciones.
- La documentación que deba incorporarse durante su vida útil, de acuerdo con lo indicado en el artículo 11 de la presente ley.