Rehabilitar en Noia ¿Una misión imposible?
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Rehabilitar en Noia ¿Una misión imposible?
Cuando paseamos por las calles del Casco Histórico de Noia no hace falta tener unas grandes cualidades de observación para darse cuenta de la gran cantidad de edificaciones que se encuentran descuidadas, en mal estado, o incluso en situación de ruina. Lo primero que se nos viene a la cabeza es ¿Por qué? Pero para esa única pregunta podemos tener variadas y múltiples respuestas. ¿Es tan difícil rehabilitar en Noia?
Razones por las que no se rehabilitan viviendas en el Casco Histórico
Hay muchas razones por las que existen locales, viviendas y edificaciones en general sin rehabilitar, o simplemente sin adecentar. El tema económico es algo que siempre está encima de la mesa, pero el dinero no es siempre el principal inconveniente. A continuación vamos a exponer las que para nosotros son las principales razones de la escasa actividad de rehabilitación que se lleva a cabo en el interior del Casco, y que de revertirse podría contribuir positivamente al sector de la construcción, a las arcas del Concello y a la repoblación del núcleo.
Caso 1 – Elevados precios para la compra de la vivienda a rehabilitar
Se dan casos en los que las viviendas ruinosas pertenecen a varios herederos que no se ponen de acuerdo para arreglar o incluso para vender la propiedad. Ninguno de los herederos quiere hacer uso de la vivienda y si alguno quiere hacerlo tendría que apartar al resto a base de talonario, por lo que entonces es cuando deciden a vender la vivienda por sus propios medios o con la intermediación de una inmobiliaria, pero... al tener que dividir los ingresos todo parece poco y, muchas veces, se ponen unos precios desorbitados que asustan a cualquier posible comprador.
Todos conocemos casos de viviendas que están puestas a la venta en las inmobiliarias de Noia, y que no se dan vendido por el alto precio que se solicita por parte de los propietarios.
¿Te suena la expresión Para bajar siempre hay tiempo? Los propietarios le ponen un precio para que la parte a repartir, después de descontar gastos, sea jugosa para todos, sin tener en cuenta las características del predio, su estado de conservación y de lo que le constaría a alguien comprar la casa y arreglarla para poder vivir en ella, por lo que los propietarios ponen un precio muy alto y esa vivienda queda condenada a no venderse.
Muchos propietarios intentan vender a "precio de mercado" sin tener en cuenta los costes a los que tendrá que hacer frente el futuro propietario, por lo que la vivienda nunca se llega a vender.
Aquí no acaba el proceso, ya que el tiempo pasa y se suceden o incrementan los herederos y todo se va complicando, los papeles no se actualizan, la casa se deteriora cada vez más, pero el precio no se toca y si se revisa, se hace de forma mínima, que hay que ganarle algo.
Pasan los meses, los años y, sobre todo, los inviernos: las inclemencias meteorológicas están ahí para complicarnos la vida y las tejas ya no tapan, los marcos de las ventanas se pudren, el musgo y otras plantas empieza a aparecer entre las juntas y quiera Dios que no se instalen gatos a vivir en el interior…
Y zas! Sin previo aviso los herederos, si es que están identificados, reciben una cartita del Concello de Noia, pero de cartita nada, es una notificación en toda regla en la que se comunica una Orden de Ejecución requiriendo que se hagan reparaciones en la vivienda atendiendo a la limpieza y ornato público, o incluso peor, por motivos de seguridad. Las órdenes de ejecución pueden estar motivadas por la acción inspectora de los propios servicios del Ayuntamiento o por denuncias de particulares.
Si los propietarios están identificados tienen que hacer frente a las obras de reparación, pero si no están identificados (como en una grandísima parte de las viviendas en ruinas) no hay nada que hacer y la vivienda seguirá su proceso de envejecimiento si el Ayuntamiento o la Xunta de Galicia no toma medidas expropiatorias tal y como se contempla en la LEY 1/2019, de 22 abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia.
Caso 2 – Trabas administrativas y urbanísticas para reformar y rehabilitar
En este caso tenemos a un comprador, o a una pareja, que consigue comprarse una vivienda para rehabilitar a un precio adecuado o no muy elevado, sin financiamiento externo o con una hipoteca. Ahora es el momento de rehabilitar la edificación, pero los nuevos propietarios no tienen muy claro los procesos administrativos o constructivos necesarios por lo que contratan a un estudio de arquitectura para que se haga cargo de todas las gestiones.
En primer lugar se comprueba el estado de la vivienda y las posibilidades que tiene en función de la normativa urbanística ¿Normativa urbanística? Sí querid@ lector/a, aunque la vivienda sea tuya, no se puede hacer todo lo que se te ocurra o te guste, menos en las que están en el Casco Histórico de Noia, y todavía mucho menos en las edificaciones que tienen algún tipo de protección. Aquí es cuando todo se complica, se empieza a retorcer el proceso de rehabilitación y lo que se iba a empezar a reformar en el plazo de seis meses pasa a un año, o más dependiendo del grado de protección de la edificación.
Las edificaciones del interior del Casco deben cumplir unos requisitos especiales para asegurar la protección del patrimonio y la integración con el entorno protegido.
Dentro de las características constructivas que hay que cumplir para poder obtener una Licencia de Obra de Rehabilitación tenemos obligaciones referentes a la altura de la edificación, al acabado exterior de las fachadas (a respetar lo descrito en las fichas de protección si fuesen de aplicación), no modificar los huecos de las fachadas (a no ser que se justifique por habitabilidad), el número de estancias, el sistema estructural, el material de la carpintería exterior, etc., etc.,
Y ojo! Que también nos pueden exigir un proyecto de control arqueológico en caso de que tengamos que tocar el suelo, lo que significa más tiempo y más dinero. Ya os adelantamos, que salvo raras excepciones, es muy raro encontrarse algo de importancia como los restos arqueológicos que se localizaron bajo la ampliación del nuevo Museo del Mar de Noia.
Superado el gran escollo de los permisos y licencias (que se pueden tramitar desde la Sede Electrónica del Concello de Noia sin tener que acudir al Registro), los nuevos propietarios tienen la tarea de ponerse con las obras, proceso que también lleva tiempo y esfuerzo.
Con todo esto (y muchas cosas más), es muy normal que la gran mayoría de las personas que estén pensando en comprarse una casa se lo piensen dos veces antes de comprar la vivienda para rehabilitar en el centro histórico de Noia, y se decidan por vivienda nueva o por viviendas de segunda mano fuera del ámbito de Protección del Casco Histórico de Noia, en las que puedan tener un mayor margen de maniobra a la hora de reformar.
Pero no todo son malas noticias ya que se puede optar a las ayudas y subvenciones para la adquisición y rehabilitación que se ponen a disposición de los promotores, como son:
Caso 3 – Viviendas con un tamaño reducido o una difícil distribución
También nos podemos encontrar con viviendas para las que es muy difícil plantear una rehabilitación que las haga habitables en términos de cumplimiento de la normativa legal vigente.
Existen viviendas de tamaño muy reducido en planta en las que no se puede plantear una escalera cómoda de acceso a la planta alta y es muy habitual encontrarse con pequeños huecos de fachada, altura reducida de paso en puertas e incluso cotas de piso a distintas alturas dentro de la misma planta.
Muchas de estas viviendas se podrían utilizar para el pequeño comercio, pero dada la despoblación gradual del núcleo, es cada vez más difícil ver la apertura de un nuevo local comercial y mucho más habitual ver como cierran y se cuelga un cartel de Se alquila bajo comercial.
Un solución podría ser unir dos edificaciones, que se puede hacer perfectamente si se cumplen con los requisitos exigidos por la normativa de protección, pero eso implicaría tener que adquirir dos viviendas a un buen precio y luego proceder a la rehabilitación conjunta.
Caso 4 – Nuevos tiempos quieren nuevas viviendas
¿Esto que significa? Pues simplemente que la gente prefiere viviendas Brand new, listas para entrar en cualquier momento, con todos los servicios imaginables disponibles, con mucho espacio, con grandes ventanales, con habitaciones infinitas, con plaza de garaje en la planta sótano, etc., etc. etc. y muchos más etcéteras, tantos que llama la atención que en una época en la que las familias son más reducidas que nunca, las viviendas son cada vez más grandes.
Las ventajas de rehabilitar en el Casco Histórico
A pesar de los inconvenientes ya comentados, no hay que olvidar que rehabilitar o reformar una vivienda en el Casco tiene múltiples ventajas y que sería muy interesante y beneficioso para todos poder abordar e implantar un modelo de rehabilitación sostenible de edificios como ya sucede en grandes ciudades que promueven la rehabilitación interior y la eficiencia energética.
La rehabilitación puede servir para:
Conclusiones
Ya conoces las principales razones, según nuestra opinión, que lastran la rehabilitación dentro del Casco Histórico de Noia y las múltiples ventajas que supone arreglar una vivienda en el centro histórico del pueblo ¿Estás de acuerdo o tienes otro punto de vista?